I “segreti” di un buon contratto di affitto

Non importa se si è proprietari o affittuari, la firma di un contratto di locazione è destinato a fornire una protezione essenziale in varie situazioni ed a regolare correttamente i termini della locazione.
È fondamentale evitare alcuni conflitti facendo le domande giuste e verificando alcuni elementi prima di redigere e firmare il contratto.
 
Attualmente esistono due tipi di contratti per regolare la locazione di una residenza principale: l’affitto vuoto e l’affitto ammobiliato.
Indipendentemente dal tipo di contratto di locazione, comprenderà anche tutti gli annessi della proprietà come box, parcheggio, cantina, giardino.
 
In caso di controversia, il contratto di noleggio sarà determinante per raggiungere una risoluzione amichevole. Tuttavia, è fondamentale essere attenti e controllare alcuni elementi prima di firmarlo.

Ecco i punti importanti da verificare al momento della firma del contratto.

L'aumento annuale del canone in base all'Indice di riferimento per gli affitti (IRL)
Se nel contratto è presente una clausola di revisione, il proprietario può aumentare il canone di affitto ad ogni scadenza basandosi sull'IRL pubblicato trimestralmente dall'INSEE. Senza questa clausola, qualsiasi aumento dell'affitto è severamente vietato.

Affitti non pagati
L'inquilino è tenuto a pagare l'affitto e le spese secondo i termini concordati nel contratto di locazione. In caso di mancato pagamento, il proprietario può avviare una procedura di recupero degli affitti. Per premunirsi contro gli affitti non pagati, è possibile aggiungere una clausola risolutiva che consente la risoluzione automatica in caso di mancato pagamento, o sottoscrivere una garanzia sugli affitti non pagati (GLI) in aggiunta per ricevere un'indennità compensativa.

Stato dei luoghi di entrata e di uscita
Questi documenti, redatti al momento della consegna e della restituzione delle chiavi, devono essere allegati al contratto di locazione. Ogni elemento deve essere accuratamente annotato per evitare malintesi. In caso di disaccordo, può essere effettuata una constatazione locativa effettuata da un ufficiale giudiziario e le spese saranno suddivise tra le parti.

L'importo del deposito cauzionale o la sua restituzione
Il deposito cauzionale è fissato per legge a un mese di affitto senza spese per le abitazioni non arredate e a due mesi per le abitazioni ammobiliate. L'inquilino paga questa somma al proprietario al momento della consegna delle chiavi. Il proprietario deve restituire il deposito cauzionale al locatario entro un mese dalla partenza del locatario, se non è stato constatato alcun deterioramento e se tutti gli affitti sono pagati.

Spese di locazione e riparazioni
Le spese per la manutenzione di abitazioni, aree comuni o aree verdi sono generalmente incluse nell'affitto mensile e specificate nel contratto di locazione. Una regolarizzazione deve essere effettuata ogni anno dal proprietario, confrontando gli oneri già pagati dal locatario con le spese realmente sostenute dal proprietario nel corso dell'anno.

È fondamentale che tutti questi elementi siano verificati e chiaramente definiti nel contratto di affitto. Per i proprietari locatori che preferiscono non occuparsi di queste pratiche, ci sono strumenti di gestione degli affitti online che consentono di gestire l’investimento locativo da soli, con assistenza amministrativa, assicurazione in caso di problemi e la possibilità di automatizzare molte attività.