Affitti turistici, una nuova legge li rende molto più complicati

Il 7 novembre 2024, l’Assemblea nazionale ha adottato definitivamente una nuova legge che si occupa degli alloggi ammobiliati destinati alla locazione turistica: i così detti AirBnb.

Per le relatrici del testo l'edilizia abitativa è diventata uno strumento che assicura un alto rendimento che, per di più, consente un'esenzione fiscale esagerata.

Inoltre, nel tempo, sono aumentate le richieste di aiuto da parte degli amministratori locali: in pochi anni quasi un milione di alloggi turistici arredati hanno preso il posto degli alloggi tradizionali destinati all’abitazione stabile.

Il testo della nuova legge non mira a vietare l'uso di piattaforme come AirBnb, Booking o Abritel o a mettere in atto norme molto drastiche (come recentemente avvenuto a New York o, presto, a Barcellona), ma a trovare un equilibrio che non desertifichi intere aree delle città.

Il provvedimento legislativo interviene su diversi settori:

Tassazione meno favorevole degli alloggi turistici ammobiliati
Il provvedimento modifica il vantaggiosissimo regime fiscale “micro-BIC” per gli alloggi turistici ammobiliati, una delle “nicchie fiscali di AirBnb” riducendo in modo sensibile le detrazioni fiscali.
Le nuove aliquote di riduzione si applicheranno ai redditi da locazione percepiti a partire dal 2025.

Obbligo di un DPE sempre aggiornato
Il testo sottopone gli alloggi turistici arredati alla diagnosi della prestazione energetica (DPE). Questo per evitare un fenomeno di sfratto dagli alloggi a locazione permanente a favore degli affitti turistici arredati, che attualmente sfuggono a queste norme.

Tutti gli alloggi nuovamente offerti in locazione turistica arredata in zone ad alta tensione abitativa o soggetti ad autorizzazione al cambio d'uso dovranno possedere un DPE classificato almeno F nel 2025 ed E nel 2028.

Dal 2034 tutti gli alloggi turistici arredati attuali e futuri dovranno essere classificati tra A e D. Viene quindi concesso un periodo di dieci anni a chi già ne è proprietario per adeguarsi alla legge sul clima e la resilienza del 2021.

Il sindaco potrà richiedere in qualsiasi momento al proprietario di fornirgli il DPE valido del suo alloggio turistico arredato. Se non ci sarà risposta entro due mesi, il proprietario rischierà una sanzione di 100 euro per ogni giorno di ritardo.

Il proprietario che affitta il proprio alloggio turistico arredato in violazione delle norme del DPE incorrerà nella sanzione amministrativa fino a 5.000 euro.

Poteri ampliati ai sindaci
La proposta di legge conferisce ai sindaci maggiori poteri per regolamentare meglio gli affitti turistici:
La procedura di dichiarazione con registrazione presso il comune è ora applicata a tutti gli affitti di alloggi turistici ammobiliati, indipendentemente dal comune e dal fatto che si tratti di abitazione principale o meno.
La generalizzazione del numero di matricola, che sarà applicabile entro il 20 maggio 2026, consentirà una migliore conoscenza e una maggiore regolamentazione da parte dei sindaci del parco locativo turistico.
I sindaci potranno monitorare il rispetto delle normative da parte degli affittuari (rispetto delle norme di sicurezza antincendio, prestazione energetica).

I sindaci potranno irrogare due nuove sanzioni amministrative da un massimo di 10.000 euro in caso di mancata registrazione di una struttura ricettiva ammobiliata e da un massimo di 20.000 euro in caso di falsa dichiarazione o utilizzo di una falsa matricola;

I Comuni potranno definire quote per le autorizzazioni per le strutture ricettive ammobiliate e delimitare, nel proprio piano urbanistico locale (PLU), settori riservati alla costruzione delle residenze principali.

Dal 2025 tutti i Comuni potranno limitare fino a 90 giorni per ogni anno il periodo massimo durante il quale le residenze principali possono essere affittate ai turisti (invece degli attuali 120 giorni). Se si supera il numero di giorni di affitto autorizzati nel comune, il proprietario incorrerà in una sanzione civile di 15.000 euro.

Inoltre, i Comuni adottando un apposito regolamento potranno estendere il regime di cambio d'uso a tutti i locali non ad uso residenziale. Si tratta di regolamentare le pratiche degli investitori che stanno trasformando massicciamente gli uffici in strutture ricettive ammobiliate.

Comproprietà e assemblee condominiali
Il regolamento dei condomìni potrà essere modificato a maggioranza semplice, vale a dire con la maggioranza dei due terzi dei comproprietari (contro l'unanimità di oggi), per vietare l'affitto di appartamenti turistici ammobiliati.

Tuttavia, questa possibilità riguarderà solo le comproprietà che includono nei loro regolamenti la clausola cosiddetta di “abitazione borghese”.

Questa clausola autorizza le attività abitative e professionali (studi medici, ecc.) nell'edificio, ma vieta le attività commerciali al di fuori dei lotti dedicati (ad esempio negozi al piano terra).

Inoltre, qualunque modifica al regolamento di comproprietà (a partire dall'entrata in vigore della legge) dovrà anche prevedere la possibilità o meno di affittare alloggi turistici arredati.

Infine, i proprietari e gli inquilini autorizzati devono informare il Syndic in caso di dichiarazione preventiva di trasformazione del loro alloggio in alloggio turistico arredato.

Il Syndic dovrà iscrivere l’argomento degli affitti stagionali all’ordine del giorno della prima assemblea generale dei comproprietari. Questa disposizione mira a limitare i conflitti tra comproprietari rimuovendo l'anonimato del locatore, che sarà quindi incoraggiato ad adottare tutte le misure necessarie per limitare il disagio della propria locazione turistica.