Il quesito è abbastanza semplice: si può rifiutare l'offerta di acquisto pervenuta dopo che si è messo in vendita un alloggio?
Cosa è l’offerta di acquisto
L'offerta di acquisto è l'impegno del potenziale acquirente a pagare un determinato prezzo per l'acquisto di un immobile. È fatta al venditore.
Per il potenziale acquirente di un immobile, l'offerta di acquisto è un mezzo per riservare l’alloggio alle condizioni stabilite. Con questo atto si impegna ad acquistare l'immobile in caso di accettazione dell'offerta di acquisto da parte del venditore.
Le condizioni da soddisfare per avanzare un'offerta di acquisto
Per poter avanzare un'offerta di acquisto di un immobile, il futuro acquirente deve avere la capacità giuridica di sottoscrivere un contratto, poiché l'offerta di acquisto è destinata a dar luogo ad un atto di compravendita.
L'offerta di acquisto deve essere in forma scritta e includere i seguenti elementi:
- Individuazione dell'immobile;
- Data dell'offerta;
- Prezzo fissato dall'acquirente;
- Durata di validità dell'offerta (una o due settimane).
Nota: non esiste un periodo di riflessione per un'offerta di acquisto.
Le conseguenze legali a seguito dell'accettazione dell'offerta di acquisto
Il venditore che accetta l'offerta di acquisto deve farlo per iscritto. Quando l'offerta viene accettata, il venditore non può tornare indietro. Il contratto è quindi formato secondo quanto previsto dall'articolo 1113 del codice civile: “La vendita si forma se c'è accordo sulla cosa e sul prezzo oggetto della vendita”.
Pertanto, il venditore che accetta un'offerta di acquisto s’impegna a vendere il suo immobile all'acquirente che ha proposto l’offerta di acquisto e quindi a firmare con lui il contratto di vendita.
Il venditore può rifiutare un'offerta di acquisto?
Si verificano due casi: il caso in cui l'offerta di acquisto è inferiore al prezzo di vendita e quello in cui l'offerta di acquisto è pari o superiore al prezzo di vendita.
Il venditore può rifiutare un'offerta di acquisto che è inferiore al prezzo di vendita?
La risposta è affermativa: il venditore può rifiutare l'offerta se il prezzo offerto dal potenziale acquirente è inferiore a quello stabilito nell'annuncio. Il venditore, in questo caso, può fare una controproposta scritta, cioè una nuova valutazione che rende nulla la prima offerta.
Il venditore può rifiutare un'offerta di acquisto quando la cifra è pari o superiore al prezzo di vendita?
Anche in questo caso le ipotesi sono due
Senza controfirma del venditore sull’offerta
Se l'offerta di acquisto è fatta al prezzo richiesto, ma il venditore non l'ha controfirmata, il contratto non è formato. Nessuna azione contro il venditore può quindi essere avviata.
Tuttavia, se la vendita dell'immobile è stata affidata a un professionista tramite mandato di vendita, questo documento può contenere una clausola secondo la quale il venditore ha l'obbligo di accettare qualsiasi offerta fatta al prezzo e alle condizioni del mandato. Il professionista può ricordare al venditore i termini del mandato e chiedere un risarcimento se quest'ultimo rifiuta di accettare.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione è costante: il semplice mandato di vendita non è sufficiente per impegnare il venditore alla vendita dell'immobile quando un acquirente si propone di acquistarlo al prezzo determinato.
Con controfirma del venditore sull’offerta
L'articolo 1113 del codice civile prevede che la vendita si costituisce se c'è accordo sulla cosa (in questo caso l'immobile) e sul prezzo (il prezzo dell'immobile) oggetti della vendita. Nel caso in cui il venditore e l'acquirente si accordino sull'oggetto e sul prezzo della vendita, il contratto si perfeziona.
Il venditore che successivamente si rifiutasse di firmare un compromesso avrebbe torto.
Se il venditore non risponde alla sua accettazione dell'offerta, l'acquirente deve inviargli una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, ricordandogli i termini dell'articolo 1113 del codice civile. In assenza di una sua risposta, si può prendere in considerazione un’azione legale.
Quando giungono più offerte identiche
Il signor Rossi ha appena fatto un'offerta al prezzo per l'acquisto di una casa. Viene a sapere che non è l'unico ad averlo fatto. Anche i due visitatori precedenti hanno fatto un'offerta al prezzo. Cosa succede quando il venditore riceve diverse offerte di acquisto al prezzo?
Se più persone hanno fatto un'offerta di acquisto che è in linea col prezzo di vendita, il venditore ha la possibilità di scegliere l’offerta che ritiene più affidabile. Per esempio, l'offerta di acquisto avanzata da un acquirente che non ricorra ad un prestito bancario e non espone, quindi, il venditore al rischio di risoluzione del contratto preliminare per l'applicazione della clausola sospensiva.
Beppe Tassone