La tassazione degli affitti di immobili destinati ai turisti è cambiata dal 1° gennaio: nuove aliquote di riduzione fiscale, diagnosi obbligatoria della prestazione energetica (DPE), poteri estesi ai sindaci dei comuni e nuovi poteri alle assemblee generali dei comproprietari.
La legge del 19 novembre 2024 volta a rafforzare gli strumenti normativi per gli alloggi turistici ammobiliati a livello locale è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale del 20 novembre 2024.
Locatore e prova della residenza principale
Il locatore dovrà dimostrare che l'alloggio offerto in locazione è effettivamente la sua abitazione principale, fornendo la cartella esattoriale redatta a proprio nome con l'indirizzo dell'alloggio.
Nuove aliquote delle agevolazioni fiscali
- 50% per gli alloggi ammobiliati e le camere degli ospiti classificati entro il limite di 77.700 euro di reddito locativo annuo (rispetto al precedente 71% entro il limite di 188.700 euro);
- 30% per gli alloggi ammobiliati non classificati fino a 15.000 euro di reddito annuo da locazione (rispetto al 50% precedente fino a 77.700 euro).
Le nuove aliquote si applicano ai redditi da locazione percepiti dal 1° gennaio 2025.
Diagnosi prestazione energetica (DPE)
Sarà obbligatorio per tutti gli alloggi appena offerti in locazione turistica arredata in zone a tensione abitativa e soggetti ad autorizzazione per il cambio d'uso. Tali alloggi devono fornire prova di un DPE classificato:
- almeno F nel 2025;
- E nel 2028;
- tra A e D dal 2034 per tutti gli alloggi turistici ammobiliati attuali e futuri.
I proprietari hanno 10 anni per conformarsi alla legge sul clima e la resilienza del 2021.
Il sindaco potrà richiedere in qualsiasi momento un DPE valido al proprietario di una struttura ricettiva ammobiliata. Il proprietario ha 2 mesi di tempo per fornirlo.
Decorso tale termine la mancata trasmissione del DPE è punita con una sanzione amministrativa di 100 euro giornalieri, recuperati a beneficio del Comune.
Il proprietario che affitta o mantiene in locazione un alloggio turistico arredato che non rispetti i livelli prestazionali di un alloggio dignitoso è punito con una sanzione amministrativa il cui importo non può superare i 5 mila euro per locale interessato.
Poteri ampliati ai sindaci
I Comuni potranno definire quote di autorizzazione per alloggi turistici ammobiliati e riservare così nel proprio Piano urbanistico locale (PLU) settori per la costruzione di residenze principali per meglio regolamentare gli affitti turistici.
Dal 2025 i Comuni potranno limitare il periodo massimo durante il quale le residenze principali possono essere affittate ai turisti a 90 giorni all'anno (invece degli attuali 120 giorni). In caso di superamento del numero di giorni di locazione autorizzati nel Comune potrà essere applicata una sanzione civile di 15 mila euro.
I sindaci, invece, potranno emettere 2 nuove sanzioni amministrative di:
- Massimo 10 mila euro in caso di mancata registrazione di una struttura ricettiva ammobiliata;
- Massimo 20 mila euro in caso di falsa dichiarazione o utilizzo di una matricola falsa.
- Inoltre, i Comuni con un regolamento sul cambio d'uso potranno estendere tale regolamento a tutti i locali non adibiti ad uso residenziale.
Modifica del regolamento sulla comproprietà
Dal 2025, ogni comproprietario che si dichiara al Comune come affittuario di alloggi turistici ammobiliati deve informare il syndic. Le nuove norme sulla comproprietà possono o meno vietare gli alloggi turistici ammobiliati.
Nelle comproprietà che sono dotate di un regolamento di comproprietà, la maggioranza dei voti (due terzi dei voti) può modificare il regolamento di comproprietà per vietare l'affitto di alloggi in strutture turistiche ammobiliate, mentre oggi è necessaria l'unanimità.