Quando vi sono più eredi, tutti i beni di proprietà del defunto vengono trasmessi in comproprietà e possono sorgere questioni relative alla gestione, fintanto che la divisione del patrimonio non ha avuto luogo.
Cos'è la comproprietà?
A titolo di esempio: il signor X muore, lasciando un patrimonio costituito da beni immobili. I suoi eredi sono i 3 figli. A seguito della morte del padre, i tre figli diventano comproprietari dei suoi beni e, fino a quando il notaio non ha proceduto alla divisione, i beni della successione appartengono indistintamente a tutti gli eredi.
In generale, la comproprietà è solo una fase transitoria nella liquidazione dell'eredità.
Come vengono gestiti i beni ereditati in comproprietà?
Anche se questa situazione normalmente dura solo poco tempo, può essere necessario concordare le condizioni del suo utilizzo o compiere atti protettivi o di gestione.
Come possono gli eredi utilizzare i beni ereditati in comproprietà?
Devono essere soddisfatte determinate condizioni. Prendiamo l'esempio degli eredi del Sig. X. Se la Sig.ra A, uno dei figli eredi, desidera utilizzare la casa indivisa per le sue vacanze, deve soddisfare le seguenti condizioni:
Avere il consenso degli altri comproprietari;
Rispettare i diritti degli altri comproprietari;
Rispettare la destinazione dell'immobile (uso residenziale in questo caso e non commerciale),
Pagare un indennizzo agli altri comproprietari (a meno che i comproprietari non abbiano concordato di non pretendere alcun indennizzo).
Come gestire l'esecuzione di lavori urgenti su un immobile ereditato in comproprietà?
Se durante la sua vacanza nell'immobile ereditato in comproprietà, la signora A registra un guasto alle apparecchiature o danni al tetto a seguito di un temporale, può prendere la decisione di farlo riparare in proprio, al fine di mantenerne il buono stato. Non è obbligata a rivolgersi agli altri comproprietari. Questo vale ad esempio per gli interventi di sostituzione di una caldaia fuori servizio.
Come si svolgono gli atti di gestione di un immobile ereditato in comproprietà?
Gli atti di gestione ordinaria sono i seguenti: atti di amministrazione, conclusione di contratti di affitto, vendita di mobili per saldare debiti e/o oneri di comproprietà.
Per seguire il nostro esempio, sarà impossibile per la signora A firmare un contratto di locazione con un inquilino, se non ottiene la maggioranza dei 2/3.
Per maggioranza dei 2/3 in termini di patrimonio indiviso non si intende la maggioranza dei 2/3 degli eredi esistenti, ma i 2/3 dei diritti indivisi o quote di comproprietà.
Come si svolgono gli atti di disposizione dei beni ereditati in comproprietà?
Un atto di disposizione è un atto di vendita o una donazione della proprietà a terzi. In questo caso è richiesta la maggioranza dei 2/3 dei comproprietari. La Signora A non può mettere in vendita la casa ereditata dal padre senza il consenso di almeno un altro erede. Per facilitare la gestione della comproprietà, alcuni eredi decidono di stipulare un patto di comproprietà.
La comproprietà, dunque, è uno stato giuridico che può essere macchinoso da gestire, soprattutto nel caso in cui non vi sia accordo tra i coeredi. Per questo la legge ha stabilito il seguente principio: nessuno è tenuto a rimanere in comproprietà (art. 815 cc).
Quando un erede non desidera rimanere in comproprietà, come dovrebbe fare per uscirne?
A meno che una sentenza o un patto di comproprietà non si opponga, un comproprietario può optare per queste diverse soluzioni per uscire dalla comproprietà:
Può vendere la sua quota di comproprietà, ad un altro comproprietario o anche a persona estranea alla comproprietà. Gli altri comproprietari hanno la priorità nel riscattare la quota del comproprietario che vuole uscire dalla comproprietà.
Può chiedere la divisione di tutto o parte dei beni.
Se la divisione non è possibile, i comproprietari devono accordarsi per vendere la proprietà e quindi dividere il ricavato dalla vendita tra di loro.
Gli eredi che desiderassero rimanere nello stato di comproprietà, possono fare richiesta di sospensione della partizione, rivolgendosi al Tribunale Giudiziario.
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